В интеллектуальном здании объединяются инновации с успешным управлением для максимизации возврата инвестиций

Любой инвестор ожидает быстрого возврата вложенных денег. С прибылью. И вопрос "Нужны ли интеллектуальные здания в России?" на самом деле формулируется так: "Нужен бизнес в России?". Если интеллектуальные здания помогают инвесторам быстрее возвращать вложенные в строительство деньги, или возвращают больше денег, или позволяют меньше тратить - тогда они нужны. Если этого не происходит - никто в "интеллектуальное здание" вкладывать не будет.

Что такое "интеллектуальное здание"?

На одном из заседаний Национального экспертного Совета по ИЗ разгорелась дискуссия: что считать интеллектуальным зданием, а что не считать? Все ответы на этот вопрос даны в мире уже лет 20 назад.

На Международной конференции в Торонто было дано определение интеллектуальному зданию - это здание, в котором инновации объединяются с успешным управлением для максимизации возвращаемых инвестиций.

Если интеллектуальное здание не показывает на ранних стадиях улучшения показателей в инвестиционной части, значит оно не является интеллектуальным. А из чего оно состоит - хорошо известно с тех давних времен, когда говорили об автоматизации систем управления зданием. Автоматизация процессов и есть единство способов создания эффективной системы управления. А эффективная система управления и создает условия для возврата инвестиций.

Американская национальная академия наук выделила четыре системных признака ИЗ:

1. Эффективное потребление энергоресурсов.
   
2. Единые системы обеспечения безопасности.
   
3. Единые телекоммуникационные системы.
   
4. Автоматизация рабочих процессов.

Согласно требованиям международного стандарта ISO 16484, системы автоматизации и диспетчеризации инженерного оборудования рекомендуется выполнять едиными для всего здания по модульному принципу системных технологий, предусматривая возможность подключения новых зон, областей контроля и управления.

Если добавить еще стандарт TIE/EIE 862 по инфраструктуре, то можно заметить, что все методы создания интеллектуальных зданий уже сформулированы и описаны. Вопрос в следующем: или мы принимаем эту идеологию, или в который раз пытаемся искать "особый российский путь".

Кому нужны "интеллектуальные здания"?

При том бизнесе, который мы видим при строительстве жилья в Москве, "интеллектуализация" зданий никому не нужна. Если строительные (инвестиционные) компании получают прибыль, еще не вбив ни одной сваи в основание дома, - кто будет заботиться об эффективности инвестиций, если инвестору технологии не нужны? Вот если бы шла ожесточенная конкурентная борьба за деньги частного инвестора: мы вам тут идеальный микроклимат создадим; в нашем доме -идеальная система ресурсосбережения... А сейчас, когда уже при 50%-предоплате строители получают прибыль - кому нужна какая-то электроника?

Я полагаю, что $600 за квадратный метр - это максимально возможная цена коммерческого жилья в Москве. И через пару лет именно такие цены и сложатся на рынке. Вот тогда и возможно будет брать дополнительные деньги за качество жилья - например, за квартиры в 10-квартирном доме с мощной инженерной автоматизированной инфраструктурой.

Кризис на московском рынке жилья -не за горами. После того, как недвижимость перестанет быть средством сохранения сбережений, после того, как рухнет пирамида, связанная с постоянным спекулятивным ростом цен на жилье в Москве - вот тогда начнется конкуренция. И тогда инвесторы задумаются о качестве жилья и о снижении издержек на строительство и эксплуатацию. Но речь в данном случае идет только о коммерческом и даже уже о так называемом "элитном" жилье.

Для того чтобы и муниципальное жилье стало "интеллектуальным", необходимы реформы в ЖКХ. Пока каждый житель не будет сам платить 100% за все потребляемые ресурсы, он не задумается о том, во что инвестировать свои "кровные", заработанные рубли и доллары. Сейчас за все платит неведомые "государство" и "бюджет". И никого не волнует, что 70% тепла теряется в сетях, что наши огромные ТЭЦ и ГРЭС не обеспечивают температуру подаваемого тепла. Да и государство при непрозрачном дотационном механизме не особенно волнует структура издержек в ЖКХ. А вот когда нужно будет конкурировать за деньги потребителя, вероятно найдутся инвесторы и в газотурбинные системы, которые будут производить энергию за Х рублей, а продавать - за 2Х. При том, что не нужно будет зависеть от местных АО "Энер-го", не нужно будет вкладывать огромные деньги в ремонт изношенных на 60-90% труб горячего водоснабжения и теплоснабжения. Не имеет значения, сколько стоят такие системы, если они окупаются и способны приносить постоянный доход.

В этом случае государство сможет освободиться не только от дотаций, но и от необходимости инвестировать в инфраструктуру ЖКХ. Во всем мире в строительство интеллектуальных домов вкладывают частные инвесторы. А государство, если оно считает необходимым строить энергоэффективную экономику, таких инвесторов стимулирует - за счет снижения цены на землю, частичного освобождения от налогов.

Раз у нас такой политики нет - значит, пока нет "политического заказа" на интеллектуальные здания. Значит, вопрос доступности жилья, реформы ЖКХ, перехода к адресным дотациям на оплату жилья в повестке дня правительства не стоит.

Экономическая эффективность "интеллектуального здания"

Многие уважаемые люди говорят: пока вы нам не покажете с цифрами в руках всю "экономику" - разговаривать об интеллектуальном здании не будем. Потому что экономическая эффективность неочевидна, затраты при наших дешевых ресурсах и дешевом труде "эксплуатационщиков" не окупятся никогда. Это неправда. Приведу цифры "общей стоимости владения" на 40-летний период строительства и эксплуатации среднего офисного здания. Если все посчитать, то уже при сегодняшних ценах стоимость строительства составит всего 11%. Платежи за ресурсы - 14%, ремонт оборудования - 25%. А стоимость эксплуатации -50%. Конечно, 11 % нужно платить в течение 2-3 лет, а оставшиеся 89% "размазаны" на остальные 37-38 лет. Поэтому эти суммы как бы "не видны".

Но если мы строим действительно "интеллектуальное" здание, то стоимость эксплуатации уменьшается на 60-75%. То есть из "совокупной стоимости владения" зданием можно вычесть суммы, превышающие стоимость строительства. Затраты на ремонт оборудования также сократятся вполовину (практически на стоимость того же строительства). А что касается платы за ресурсы, то можно гарантировать в ожидании резкого увеличения тарифов сохранение ее на прежнем уровне.

При таком пересчете затраты на возведение объекта становятся доминирующими. А это значит, что удельная стоимость "интеллектуализации" в общей стоимости строительства здания резко снижается.
Если вернуться к определению "интеллектуального здания", то можно сказать и резче: "интеллектуальное здание" -это ни в коем случае не набор оборудования, кабелей и аппаратуры. Интеллектуальное здание - это уже управление процессом строительства. Интеллектуальное здание управляет не только себестоимостью эксплуатации, но и себестоимостью строительства - что гораздо важнее при получившихся у нас цифрах первоначальных затрат на строительство в общей стоимости владения интеллектуальным зданием.

Происходит 5-процентное снижение объема монтажа за счет интеграции однотипных подрядов. То есть не нужно создавать отдельно систему безопасности, систему противопожарной сигнализации, другие системы слабых токов. Совмещать совместимое, разделять разделяемое. Далее: 10-процентное снижение затрат дает снижение объема инсталляции за счет исключения дублированных систем. Снижение рисков интеграции дает еще 10%. Если сразу заказывать оборудование с открытыми протоколами, то интеграция этого центрального оборудования в общую диспетчерскую систему не стоит ничего. За счет резкого снижения количества субподрядчиков на стройке экономим еще 10%.

И, наконец, примерно такая же сумма вычитается из стоимости за счет резкого снижения времени и стоимости процедур согласования, сертификации, разрешения. Понятно, что если одна система управляет охранно-пожарной сигнализацией, а другая - системой пожаротушения, получать документы в разрешительных инстанциях придется на обе. Если же они интегрированы в одну систему - то затрат времени, денег и сил в два раза меньше. В моей практике был случай, когда стоимость строительства за счет внедрения интеллектуального здания снизилась с 600 млн до 450 млн евро.

Пока нет эффективных заказчиков, не будет "интеллектуальных зданий"

На сегодняшний день в стране нет эффективного плательщика. А значит, нет эффективного заказчика интеллектуальных зданий. Если говорить об административных зданиях, инвесторы пока не понимают, как получать деньги на их "интеллектуализации". Если же вернуться к теме жилья, то здесь ситуация еще хуже. В стране практически нет финансово самостоятельных органов местного самоуправления: таких, у которых остается в распоряжении 50-60% собранных на территории налогов (как, например, в Германии).

Государство не в состоянии эффективно распоряжаться имуществом. Поэтому на повестке дня - передача частнику большинства объектов ЖКХ и инфраструктуры. Как говорят англичане, "когда у нас была засуха, мы немедленно приватизировали реки, так как государство не в состоянии было обеспечить нужный объем воды".
Процесс автоматизации зданий сродни процессу автоматизации компаний.

Раньше предприниматель считал: "Куплю компьютеры, соединю их в сеть, поставлю сервер. А потом придет программист и за $100 напишет любую программу автоматизации управления предприятием". Покупались компьютеры, делались сети... А потом все садились и начинали играть: в лучшем случае в пасьянс.

Сейчас все наоборот: сначала нужно долго мучиться над процессами, потом пытаться запрограммировать эти процессы и только потом покупать сервер, рабочие станции, организовывать миграцию данных. А вот с интеллектуальными домами мы находимся даже не на стадии покупки "железа". Мы находимся в том периоде, когда и бухгалтерию "1C" многие предприниматели считали "блажью".

Мы уже прошли один раз "автоматизацию хаоса". Если мы будем сейчас строить интеллектуальные здания так же, как раньше строили информационные системы предприятий - получим то же самое средство для компьютерных игр вместо системы управления.

Интеллектуальное здание необходимо для такого управления процессами, при котором достигается максимальная прозрачность и снижение стоимости. Значит, все процессы должны быть для начала детально описаны. А это не только структура взаимоотношений различных поставщиков, посредников, потребителей, но и структура собственности, структура документооборота и т.п.

Понятно, что частный бизнес должен иметь абсолютный приоритет в оказании услуг. Задача государства - региональное планирование и создание благоприятной обстановки для конкуренции.

Как только появится частный интерес - сразу возникнут задачи по уменьшению затрат и увеличению прибыли. Под эти задачи будет производиться поиск технических средств, платформ, оборудования. Но пока не видна "дельта" и способы ее увеличения, частный бизнес не вложит ни копейки ни в интеллектуальное здание, ни в систему автоматизации, ни в информационные технологии.