Нужны ли нам высотки…

"Нужны ли нам высотки?" - тема очередной "национальной" дискуссии. Любят люди спорить, особенно если это ни к чему не обязывает, не влечет за собой никакой ответственности. Совсем недавно подобные дискуссии шли по поводу Умных домов: "А что вообще такое - Умный дом и нужен ли он России?" Спорили, вроде, не дилетанты, а, напротив, специалисты, даже ученые. Цель у таких спорщиков одна: покрасоваться на пьедестале злободневной темы, будь то Умный дом, высотки или космический туризм. Почувствовать себя "услышанными", в случае удачи - как в рассказе Шукшина - "срезать" оппонента! Атмосфера спонтанных уличных сборищ царит на сборищах людей, принимающих решения или, по крайней мере, могущих повлиять на эти решения прямо, либо косвенно. Но споры их беспредметны, поскольку точка зрения и тех, кто "за", и тех, кто "против", не имеет под собой компетентного, взвешенного обоснования. Да и к тому же, пока одни спорят, надо ли делать то-то и то-то, другие это уже делают. Решение-то уже принято! Но необъявленный референдум, в ходе которого всенародно избирается один кандидат из одного возможного, будет продолжаться, пока не затихнет сам по себе - пока не появится новая злободневная тема… Высотный комплекс "Москва-Сити" уже построен в умах наших граждан - и уже строится на земле московской.

И, все же, нужны ли нам (были) высотки? И что такое вообще - высотки?

Нужны ли нам высотки…

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сначала попытаться ответить на другой, попроще: "зачем?" Или хотя бы - "почему?" Зачем - например, чтобы на небольшой территории создать концентрированную зону "повышенной деловой активности", следуя урбанистическим тенденциям. Или - чтобы воплотить чьи-то чисто "художественные" амбиции. Блестящая цель! А почему - потому что есть Манхеттен. Потому что "Сити" есть во всех мегаполисах, они "стоят на пересечении дорог", они - "проходные дворы" и вместе с тем "сгустки цивилизации". Что ж, резонно.

Но это лишь начало. Ведь эти самые высотки будут имплантированы в реально существующий, живущий своей жизнью большой город. Город, задыхающийся от чудовищных транспортно-грузовых потоков, от перекошенной инфраструктуры. И город, который при этом растет, а вместе с ним растут и его болезни. Просто взять и изо всех сил "всадить" в него эти злосчастные высотки - вроде бы, не дело. Нужно хотя бы правильно выбрать место, не забывая, помимо всего прочего, и о такой важной проблеме, как сохранение градостроительного облика. Что такое облик города? Несколько ярких пятен, вызывающих определенные ассоциации.

А не стилистическая однородность архитектуры. Взять, скажем, Барселону - там и Гауди, и модерн, и старые кварталы, мало отличимые от французской или итальянской "городской деревеньки". И, тем не менее, Барселона имеет свой облик. Москва - тоже (пока). Главное "ассоциативное пятно" Москвы - это, безусловно, Кремль. Есть еще различные усадьбы, есть (или был?) Манеж… Если мы начнем бессистемно втыкать в Москву высотки, они неизбежно "сожрут" облик города, лишив его индивидуальности.

Так вот: чтобы определиться с местом, нужен - что? - Генплан! Генеральный план застройки города Москвы, которого нет. Точнее, есть, но до сих пор не утвержден, что равносильно его отсутствию. И посему Москва на сегодняшний день застраивается бессистемно. Кому повезло отхватить кусок земли, в центре или за пределами третьего кольца, может городить на нем все, что взбредет в голову. И - наплевать на градостроительный облик, на историю и перспективу, на окружение. Имею свое право - незачем считаться с какими-либо правами соседа.

А между тем люди продолжают спорить. Углубляются в тему, рассматривают аргументы за и против. По-прежнему - без Генплана. Без малейшего понятия об устойчивом развитии территорий. А ведь существует масса книжек на эту тему. Возьмите, почитайте!

Между прочим, Генплан развития Московской области, в отличие от самой столицы, утвержден. И он весьма неплохо написан.А ведь Москва - не просто город, мегаполис. Москва - это регион! И он требует регионального плана, создать который архи-сложно. Для этого нужно учесть реальную миграционную картину, привязать к ней картину занятости населения… Может, нужно строить не высотки, а кластерные зоны, внутри которых будет дозированное количество жилья, рабочих мест, спортивных комплексов и центров досуга - так, чтобы люди поменьше "катались" из дома на работу, из Бутово в Медведково? Ведь так можно значительно разрядить ужасный московский трафик. Не решен еще и вопрос вывоза промышленных предприятий и складов за пределы города. Все ли их вывозить или что-то оставить? Не приведет ли это к ухудшению ситуации на дорогах - ведь то, что будет храниться на загородных складах, необходимо ежедневно доставлять в центр города! Существует масса подобных проблем, которые, возможно, найдут решение в рамках проекта "Пром-Сити". Остается только надеяться, что этот проект по реформированию промышленных зон наконец приблизит нас к принятию Генплана развития Москвы.

А что такое вообще - высотки…

Любая высотка, по сути дела, это "вертикальный поселок", деревня, поставленная "на попа". В отличие от высоток, обычные административные и прочие здания, различные мега- и бизнес-центры, относительно легко интегрируются в т.н. "кластеры" - функционально законченные, объединенные единой инфраструктурой образования. Построить кластер в отдельно взятом высотном здании весьма непросто, поскольку любая высотка отличается структурной однородностью. Создать в однородном "столбе" многофункциональную "начинку" очень сложно. А ведь главное в любом здании - его функция. И, если какой-нибудь банк захочет залезть на 96-й этаж, то, пытаясь добросовестно выполнять закон о банковской деятельности, он наверняка столкнется с большими сложностями.

Три кита, на которых должны стоять высотки

Кит первый: полная ясность с целевым назначением здания. Будущий хозяин высотки должен с самого начала четко понимать, как он будет это здание использовать. Цена ошибки колоссальна - пропорционально астрономическим капиталовложениям в строительство высоток. Пример такой ошибки - знаменитое здание Empire State Building в Манхеттене. Мало того, что реальный бюджет строительства был превышен в 5-6 раз по сравнению с проектным (тот случай, когда амбиции застройщика возобладали над уровнем компетентности), здание в конце концов было передано государству, не оправдав своего целевого назначения (впоследствии там обосновалось множество музеев).

Кит второй: безопасность. Будущий хозяин должен заранее и очень плотно проработать вопросы безопасности здания. Проблем тут может быть очень много, и весьма сложных. Давайте представим себе: 96 этажей, и вдруг - аварийная ситуация! Как обеспечить возможность срочной эвакуации тысяч и тысяч человек? Давайте подсчитаем время, необходимое для того, чтобы спуститься с 96-го этажа на землю. Попутно возникает проблема вертикального транспорта: какие лифты использовать, например, на случай пожара?

Пойдем дальше. Высотное здание, как игла, протыкает землю. Разумеется, здание высотой в 400 метров в большей степени подвержено оседанию в грунт, порывам ветра и возникающей из-за всего этого деформации конструкций. Более того: несмотря на индивидуальный фундамент каждой высотки, безопасность одного здания сильно влияет на безопасность соседних - "принцип домино".

Отсюда - исключительно высокая важность качественного проекта, вопросы безопасности в котором выходят на первый план. Цена ошибки - уже не "колоссальна", как в первом пункте, а "летальна".

Кит третий: эксплуатация. В первую очередь - ресурсопотребление. Это серьезная проблема для любых зданий, а в случае с высотками она приобретает еще больший вес. Хотя бы потому, что альтернативных источников энергии для высоток, как правило, не существует. Как и альтернативных способов доставки ресурсов на тот самый "96-й этаж". Что построено, то построено! Цена ошибки - существенное снижение окупаемости затрат и запланированной прибыли от аренды, вплоть до полного банкротства из-за роста тарифов.

На четвертое - рабочий проект

Приступать к рабочему проектированию можно лишь после того, как все три основополагающих вопроса детально проработаны. При этом рабочее проектирование высоток коренным образом отличается от проектирования обычных зданий. Статические и динамические расчеты конструкций здесь намного сложнее, ответственнее, "бесповоротнее". Если на этапе строительства 40-го этажа выяснится, что с фундаментом что-то не так, рассчитывать на то, что можно подкопаться и исправить, нельзя: можно лишь взорвать все, что успели построить, и начать с нуля.

Это - что касается несущих конструкций, "коробки". А есть и сложные инженерные системы, которые в высотном здании делаются еще сложнее. Например, невозможно обойтись одним центральным кондиционером на верхнем этаже. Обычно высотки имеют структуру "слоеного пирога", где на определенное количество этажей приходится обслуживающий их технический этаж. К тому же, высотки строятся монолитом: наверху еще торчат балки и работает кран, пониже ведется монтаж инженерных систем, а еще ниже - заканчивается внутренняя отделка помещений. Посему "дробная" работа над рабочим проектом в случае с высотками просто неприемлема. И даже не одно здание, а весь высотный комплекс должен проектироваться одним человеком - генеральным конструктором, которого окружают многопрофильные специалисты (на Западе их называют "мультидисциплинарными консультантами"). Роль таких специалистов, представляющих генеральному конструктору "одним пакетом" целые системные комплексы, неоценима. В свою очередь, под каждым из них должна быть рабочая группа инженеров, осуществляющих детальную проработку отдельных разделов проекта по каждой системе.

При строительстве низких зданий можно работать и с пятнадцатью подрядчиками. В высотке, где каждый этаж имеет площадь, скажем, в 100 кв. м, пятнадцать бригад одновременно просто не поместятся. Еще один аргумент в пользу схемы одного генерального подрядчика.

Множество "подводных камней", особая специфика высотного строительства означают, что организации, никогда доселе не занимавшиеся высотками, обязательно создадут плохой проект, не уложатся в бюджет, сорвут сроки, спровоцируют затягивание периода окупаемости здания. Здесь необходимо исчерпывающее владение темой, а для этого нужна либо неслыханная удача, либо обширный опыт. Опыта у наших строителей, естественно, нет. Что делать? Перенимать американский? Но любая территория имеет свою специфику, поэтому чужой опыт, если и пригодится, то лишь с учетом этой специфики. Манхеттен ведь стоит на мощной гранитной плите, а под Москвой - пески, глина с плавунами.

Высотки в законе

Безусловно, опыт со временем появится, целый ряд проектных институтов будет работать над методикой проектирования и строительства высоток с учетом всего комплекса геологических, климатических и экономических условий Москвы и других городов России. Постепенно будет меняться и строительное законодательство - в противном случае о высотках лучше сразу забыть.

Может ли высотка быть "не умной"?

Первый раздел технического задания на строительство высотки называется так: "Автоматизированные системы управления зданием". В этом разделе должны быть смоделированы все процессы, которые в этом здании будут протекать - как в инженерно-механических, электрических системах, так и в системах обслуживания. То есть, включая ресторанное обслуживание, уборщиц, службу охраны и, конечно же, профилактики всех систем и конструктива здания. Все эти процессы должны быть подробно описаны. Включая происходящие в самой конструкции: шевеление, коррозия, конфликты фасадных стыков (архитектура, как и электроника, это наука о контактах). Чтобы эти процессы описать, нужны "консультанты по процессам", которые, кстати, у нас в большом дефиците. Нужно наладить непрерывный и подробный мониторинг всех важных элементов конструкции здания и его систем. Мониторинг - первая часть системы управления. Вторая - собственно управление сложным объектом повышенной опасности. Понятно, что и первое, и второе реализуются лишь при условии, что все системы здания находятся в состоянии устойчивого и бесконфликтного симбиоза, что конструкция здания и его начинка, инженерная и интеллектуальная, это одно целое, единый организм. Исходя из этого, здание, собственно, и должно проектироваться. Нужно уравновесить такие взаимно противоположные тенденции, как дублирование оборудования, увеличивающее надежность управления, и интеграция, исключающая лишние единицы оборудования и повышающая эффективность управления. Когда все процессы здания - как инженерного объекта и объекта недвижимости - расписаны, можно сказать, как должна быть устроена диспетчерская и службы эксплуатации здания. И вот, исходя из этого, можно приступать к обычным разделам проекта: подача воздуха, воды, система распределения со ссылкой на специальные требования раздела безопасности. Все модульное, расширяемое. Чем выше дом, тем выше требования к модульности.

С чего начинается высотка?

С панели управления. Сперва рисуется именно панель управления - на основании подробно описанных процессов эксплуатации здания. Потом же, в зависимости от того, что будет выведено на панель управления, решается, какое машино-оборудование должно быть установлено на этажах, какими трубами и кабелями и в какой последовательности будут объединены агрегаты и датчики. Рабочий проект при всей сложности высотного здания станет элементарным продуктом естественного перехода к нему от предварительной концепции - через консультирование. Самое главное: на всех этапах этого пути есть большое количество точек принятия решений и "контрольных точек" для аудита.

На чем высотка заканчивается?

Если же пойти обратным путем, скажем, начав с вентиляции, высотка умрет. Между тем, именно такой путь является традиционным для наших проектировщиков. Как обычно, все разбегаются по разделам: вентиляция и кондиционирование, электрика, слаботочка, безопасность. Потом возвращаются с кучей документации и сваливают все это на стол главного инженера проекта, который затем пытается найти возможные конфликты. Впрочем, похожая "логика" присутствует и на концептуальном уровне: сначала построим дом, а потом подумаем, что с ним делать.

Так все же, высотки - это нужно? Или… можно?

Вопрос о том, нужны ли высотки, на самом деле не актуален, поскольку они уже строятся. До того, как начать строительство комплекса "Москва-Сити", опроса общественного мнения не проводилось. Предположим, что высотки нужны. Предположим, что и место выбрано подходящее, и облику Москвы большого ущерба они не нанесут. Вопрос вообще должен ставиться не так. Что значит "нужно"? Пусть лучше инвестор, решив вложить свои средства в это дело, тысячу раз спросит себя: можно? Можно, если поставить высотку на три кита, о которых говорилось выше. Если учесть все возможные последствия ее появления в городе, не предаваясь при этом излишнему оптимизму (особенно в экономическом плане).

Мне часто говорят: зачем, мол, изрекать прописные истины, повторять аксиомы? И так все понятно. А что делать, если аксиомы почему-то у нас не работают? Генплана-то до сих пор нет! Мне говорят: да хватит писать бумажки (имея в виду Генплан), работать надо! Строить! А там - посмотрим…

Уже насмотрелись. Настроились - ко Дню Города "Трансваалей". Тоже ведь уникальный объект, хоть и не высотка. А вот поди же - взял, и рухнул, и людей подавил. Вот вам и пренебрежение прописными истинами, и наплевательство на аксиомы!

Поэтому еще раз повторим: прежде, чем сказать "можно", тысячу раз нужно все взвесить. И величину вложений, и длительный срок окупаемости, и затрудненную прогнозируемость эксплуатационных затрат. А, самое главное, ответственность. Сейчас, если что-то рухнет, никого не сажают. Кто виноват? А, стихийное бедствие, говорят. Но ведь не было ни землетрясения, ни наводнения, ни камнепада! Это к вопросу о строительном и просто законодательстве. Но все меняется, и если на момент начала работ над проектом архитектор или главный конструктор уверен, что в случае обрушения будущего объекта ему по большому счету ничего не грозит, то к моменту выхода конструкций из земли соответствующий закон может появиться.
Не страшно? Уверены? Тогда стройте ваши высотки! А мы, системные интеграторы, примем участие в этом проекте.